CEO 访谈
李海林：东渡国际与青年人居的缔造者
李海林是一个低调的人，在众多房地产老板被媒体疯狂炒作时，很少见到他的名字和身影；李海林是一个有韧性的人，20 年来在一个专业化的细分市场里，专注地为都市的创业者构筑青年人的梦想之巢。
文/袁婕
早在1990年，东渡国际的第一个项目深圳福田东渡青年坊，就将青年人群作为市场对象，这个项目可以说是“青年人居文化概念的雏形”。
当前，国内大多数青年社区都还停留在“小户型、低总价”、户型面积和简单基础青年住宅个性功能的打造上。东渡国际已经形成了较为成熟的、领先于行业和时代水平、科学和谐的“青年人居文化”研究思想，并提出了许多先进理念及产品设计思路。自1990 年第一次尝试至今，东渡国际的青年人居产品已经发展了8代。
TheLINK:在经营房地产之前，您曾是一名政府工作人员，为什么要选择弃官从商呢？
李海林：记得26岁那年，我还是江苏盐城响水县县委宣传部的一名科长。有一次去深圳开新闻发布会，在这个中国改革开放最前沿的城市里，我深刻感受到了它与内陆地区的差距。当时，我的家乡无论是思想观念还是开放程度上都远远落后于深圳。于是，我决定“放弃”县委宣传部的“铁饭碗”，到深圳去闯一番天地，希望将来能更好地为自己的家乡服务。
TheLINK：东渡国际激起人们热切关注的是你们在多个城市倾情打造的青年住宅项目，业内许多人想知道你选择开发青年住宅项目的初衷。
李：开发青年住宅实际上也是形势所迫。当初我从老家到深圳，挂着江苏省某城市驻深办事处主任的头衔，每天骑着自行车在深圳的大街小巷推销家乡“特产”--轻纺产品。但这类生意金额小，5万美金的订单就很不错了。
一年后，我又放弃了这个“官职”，彻底“下海”了。当时的深圳，创意就意味着机会。这次我相中的商机，是“倒卖”水泥。那时处于高度开放状态的深圳严重缺乏钢材、水泥；与之相反，江苏有很多厂家在计划外生产出的水泥却找不到市场，打不开销路。按照当时行情，水泥的出厂价约为每吨220元，而在深圳市场上一吨水泥可以卖到460多元。除去运费，每吨能赚到150到160元。我在江苏进货时，一分钱没交就先把货提走了，到深圳卖出后，才付货款。这还是得益于在政府工作时积累的人脉，现在这种事情根本无法想象。这次出手，为我积累了好几百万元的原始资本。
通过做水泥，我认识了一些房地产商，之后就和房地产行业结下了不解之缘。由于当时资金有限，想要在深圳买一块地做房地产相当困难。正在此时，深圳政府出台了一个土地使用期限为3~5年的临时用地制度，这大大降低了房地产行业的准入门槛，也使我步入房地产行业成为可能。
1992年初，邓小平南巡讲话后，许多年轻人来到深圳打工，对于这些人来说，有一张床睡，一碗饭吃，就是件幸福的事情。可是那时，很多港商企业却租不到集体宿舍。或许是新闻工作者天生具有灵敏的“鼻子”，获知这一消息后，我在1990年下半年做出了一个大胆的举动--在深圳福田以每亩500元的价格批到了一块“临时用地”，开发了几十幢多层小楼租给工厂作员工宿舍。当时，深圳东渡房产公司把几十幢小楼的阳台隔成两半，一半做厨房，一半做卫生间，小楼由此从“厨卫合用”一下子变为“厨卫独用”。那时深圳市场上的房租价格为每月每平方米40元，东渡将租金价格定为每月每平米15元，但规定必须一付3年。完整的房型、优惠的价格，使东渡的小楼受到了很多工厂的亲睐。这次“试水”是东渡国际运作青年住宅的首次尝试。
TheLINK: 随着生活方式和生活理念的变化，原来那种以年龄来定义的“青年”已经不再适应现在房地产市场的要求，难以准确涵盖这部分消费人群了，你们是如何定义“青年”的？
李：中国购房者和外国购房者的年龄不一样。90年代初，年轻人的购房率仅为3%，而如今，中国青年购房人数已经占全部购房人数的60%，赫然成为购房的主流市场。
首先从产品本身的角度来看：对初次置业者，年龄段在22~28岁，我们为他们提供90平米以下的一室一厅的低总价住房，比如南京的青年城；第二个年龄阶段是28~35周岁，他们已经有一定的积累，对面积、环境、地理位置都有一定的要求，需要更好的房子，上海海派青城就是为这一人群开发的；第三个年龄段为35~45周岁，这一人群的经济能力更强了，我们为他们设计小院别墅。
其次，青年购房者也可以从精神层面区分为学习型青年、奋斗型青年和艺术型青年：20岁以下的青年属于物质和精神都比较缺乏的，属于学习型；30岁以下的青年是积极向上的，追求事业成功，属于奋斗型；40岁以下的青年，事业有一定的成就，开始转往知识层面或者精神层面的享受，属于艺术型。因此我们的产品定位就从这几个方向着手。青年，可以以实际年龄来界定，可以以心理年龄、生活方式来区分，也可以以对新事物的接受程度来标识。
TheLINK: 对房地产企业而言，品牌建设越来越重要，尤其在国家宏观调控的时候，企业生存与发展对品牌的依赖度在增加。那么，东渡是如何建设自己的品牌的呢？
李：每个员工都是品牌，每个细节也都是品牌。我一开始做青年住宅的时候，并没有品牌意识，只是想为青年人提供居住场所，所以那时，我们叫“青年人居”或“青年文化”。最近几年，我才意识到，找到市场蓝海固然重要，但如果有好的品牌，在蓝海丧失的情况下，也能使公司立于不败之地，这一问题更加重要。青年人居不单单要研究青年人对户型的需要，还要对青年人的年龄阶段、收入、价值观、婚姻观、人生观等方方面面进行研究。
东渡国际的青年人居研究中心发表了相关论文，形成了强有力的理论依据。研究中心还积极建设全球青年人居的门户网站，将世界青年人居的潮流、青年的生活方式、青年人买卖租赁房屋等内容悉数融入。
TheLINK: 提到东渡国际，不能不提到烂尾楼，当时您也冒着很多风险，为什么敢做这块？
李：其实，这也是被逼出来的。当房地产形势好的时候，东渡国际的发展就会缓慢下来，因为大家都在抢土地；等到房地产进入低潮期，正是东渡国际的发展期，比如97 年亚洲金融风暴后，外资纷纷撤走，留下许多烂尾楼。东渡国际立刻进军上海烂尾楼市场，一口气从上海做到苏州，再做到成都。
东渡国际的指导思想是稳健发展。那么，为什么我们敢这么做烂尾楼呢？首先，我们有足够的资金去购买这些烂尾楼。钱是自己的；第二，多年的经验告诉我们，青年人小户型市场是片蓝海，我们只要按照既定的公式去套就可以了，能套公式的，我们就买，不能套的，就不买。正因为我们对自己的产品定位非常清楚，所以我们才敢做。
TheLINK: 东渡国际近几年的战略是什么？
李：目前我们有四个板块。
首先是东渡国际青年人居发展战略。在已经推出的8代产品上，东渡国际将着力打造第八代产品，使之成为一个融各方面为一体的青年人居、一座青年创业者汇集的“青年城”。今年，东渡国际的在建面积达100万平方米，分别在南京、常州、无锡、苏州、上海五个城市开发建设项目；明年的在建规模将达到200万平方米。我们计划青年人居在三年内，能布点进入长江三角洲的14个省市。
其次，上下游发展，整合资源。在房地产开发不断走向专业化、规模化竞争的今天，如何有效整合产业资源，形成优势品牌供应链，进而提升产品品质，已成为房地产开发企业不断思考的方向。为了在同类企业中成为常胜将军，东渡国际已经与海尔厨具、三菱电梯、安信地板等企业达成战略性合作，实现优势互补和品牌延伸。
我们还准备建立自己的建筑公司。目前的建筑公司整体素质相对较低，难以控制和管理，如果建筑质量出现问题，这将会直接影响到东渡国际的信誉和品牌。我们将会采用欧美模式，把物业公司、营销公司全部纳入建筑公司。届时，东渡建筑公司将负责房产的质量、进度、成本和安全；而东渡房地产公司只做高端，即根据公司新的研究方案和产品，负责购地、投资和融资。
除此之外，公司目前正准备出版《产品百科全书》，业主在检查新购住房时，只要拿着这本书对照一番，就能对产品、施工、结构一目了然。这不仅是房地产行业的首创，也是建筑行业的首创。
第三，酝酿开发海外的战略。2007年，东渡国际与中建总公司合资成立了普瑞置地，并于2008年初开设普瑞置地美国分公司。
第四，开发网络房产。在中欧读书时，我就考虑将“水泥和鼠标”相加，即如何把房地产和IT 结合起来。如今，我们再次细分首次置业者，将刚刚大学毕业、没有经济基础的年轻人划分出来，并为这部分人群开发一个网络房产。
目前我们已搭建起一个完善的企业资源计划（简称ERP)，并建立了“人人有家”网。购房用户只要登陆这个网站，就能看到所购房产的全部情况，通过摄像头可以看到房屋施工进度和内部空间结构，甚至营销都可以通过网上解决。
最近，东渡国际在苏北买下一块42万多平方米的土地，打算开发网络房地产。针对这个项目，公司将成立一个购房基金会，帮助青年人做房产投资。一名刚毕业的大学生只需花一万元就能获得连云港的一套房子，同时，基金会还会给他2万元的购房基金，他只要分五年还清这两万元即可。5年后，购房者可以按照那时的市价将房子卖掉，或者把房子卖给东渡国际；上海的年轻人也可以按照市场价格同东渡国际等价换房。中国的投资金融工具实在太少，公司为他们提供了这个平台，也是从年轻人的真实需求出发。就这一项目而言，东渡国际是全球首家。
人物档案
李海林(EMBA2003 & CEO2003),
东渡国际集团董事长，东南大学( 文学院) 兼职教授
1989 辞去政府机关工作，去深圳创业
1991 在深圳与江苏之间倒卖水泥，积累了几百万元的原始资本，并开始关注房地产
1994 创办南京东渡房地产开发公司，先后成功开发了东渡大厦、锦达公寓、光大新寓、锦江丽舍、奥体韵动汇、天空之都、碧云108、东渡名人大厦、东渡时代凯悦等一批优质楼盘
2001 将“ 东渡” 总部迁往上海，并成立上海东渡置业集团
2008 在上海、南京、苏州、无锡、常州、连云港、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有十余家全资子公司，总资产达50 亿元人民币 |
